EVET. Kentsel dönüşüme uygun daire almak uygun. Ancak bulunduğunuz ilçede olan imar düzenlemesi dikkate almanız gereken bir koşul.

İstanbul Kadıköy Feneryolu Ayrık nizam yapılmış bir daire örnek alındığında, emsal 2.07 ise arsa payınızın 40 m2 net ve yukarısı olması tavsiye edilir. (2 VEYA 3 ODALI BİR EV ALMAK İÇİN)

Arsa payı hesaplamak kolaydır, tapudaki toplam alanı arsa payına bölmeniz gerekiyor. 800 m2 bir arsa örnek alırsak ve 16 daire varsa binada , eğer dükkanlar ve başka nedenlerle arsa payı farklılıklar göstermiyorsa, çatı katları ve giriş katları bu oranın farklı olması beklenebilecek yerlerdir, arsa payı 1/16 olabilir bu durumda 50 m2 “net” arsa payınız olması beklenir. Bu daire için kat yüksekliği sınırlaması olmayan binalarda yaklaşık 80 m2 net 2+1 daire teklifi alabilirsiniz. Hesap şu şekilde olabilir:

800 m2 arsa x 2,07 emsal ayrık nizam ve çekme m2 uygun ve terk olmayan arsa:

800x2,07 x 1.15 katsayı biz buna müteahhidin yasal düzenlemelere uygun üretebileceği emsale ek alan diye ad verelim (arsa şekli balkon hakkı yangın çıkış vb diğer yasal düzenlemeler sonucu ortaya çıkan ek haklar.

Müteahhit karını % 35 olarak öngörelim, Feneryolu için bu oran 30-40 arasında ortalama alınabilir, bugünkü piyasa faiz döviz vergi ve imar mevzuatına bağlı oluşmuş teamüller doğrultusundaki “Pazar” fiyatlaması.

800 x (1/16): 50

50 x2,07x1,15 x 0,65 (1-%35) size teklif edilecek m2. = 77.35 m2 yaklaşık olarak 80 m2

50 m2 net arsa payı olan daire yıkılıp yapıldığında makul bir 2+1 daire verebilir.

Feneryolu’nda haziran 2026 ayında bu tür bir daire 10,500.000 TL satıldı. Masraflar ile alıcıya maliyeti %2 tapu masrafı (210.000 TL) + 8.000 döner sermaye) ve %2 emlak komisyonu (kdv dahil 252.000 TL) ile toplam alıcıya maliyet 10.970.000 TL Daire dönüştüğünde 14 milyon TL değerinde olacak (bugünkü değeri). Yeni daire 65 m2 net olacak .

Alıcı % 25-30 arası kar etmiş olacak.

Feneryolu’nda 3+1 eski daire kirası yeni kiracıda 50-60.000 TL denilebilir. Yeni 2+1 daire için 75.000 TL diyebiliriz.

DAHA YÜKSEK KAR MÜMKÜN MÜ? EVET.

4+1 veya büyük 3+1 alınabilirse bu kar oranı sıçrama yapabilir, buraya dikkat çekiyoruz.

55 net arsa payı olunca 85 net m2 3+1 daire alınır, arsanın büyüklüğü ve daire/kat sayısı ile bu rakam 90 net ile 80 net arasında olacaktır. Bu oranlarda % 25-30 kar oranı devam edecektir.

Ancak, arsa netinin 60 m2 geçtiği durumlarda 100 net ve üzeri m2 ulaşılabilir. Yeni dairelerde 100-120 net aralığı ideal ölçülerdir, balkon, geniş salon vb gibi alıcı kitlesinin değiştiği bir alım gücüne geçilir ki bu seviyede daha “primli” bir fiyat ve dolayısı ile kar oranına ulaşılabilir

DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN KONULAR.

• Binada daha önce verilmiş teklif var ise oradaki oranlar gerçekçi bir fikir verebilir.
• Terkler ve yasal kısıtlamalar tapu kopyası ile Belediye İmar bölümünde yapılabilir.
• Tapunun üzerinde kısıtlama var mı bu da araştırılmalıdır, banka kredisi kullanılması halinde banka bu incelemeyi zaten yapacaktır.
• Deneyimli bir Emlak danışmanı ile hareket etmenizi tavsiye ediyoruz.

SONUÇ

Banka kredileri içinde bulunduğumuz dönemde bu tür bir yatırım için KREDİ KULLANMAK FİNANSAL KALDIRAÇ olarak yatımınızın karını arttırmamaktadır, ancak ülkemizdeki konut açığı göz önüne alındığında devletin zaman zaman bu tıkanıklığı açma girişimleri dönemlerini hatırlatırız. Ödeme gücünüz yeterli ise, kredi kullanmanızı tavsiye ediyoruz.

Alınacak 10 yıllık bir kredi döneminde bu tür negatif faiz/enflasyon dönemi yakalanabilir ve kredi yeniden yapılandırılır, yine dikkat edilmesi gereken konu aldığınız kredinin YENİDEN YAPILANDIRILMAYA UYGUN OLUP OLMADIĞININ KONTROLÜDÜR.

O nedenle 11 milyon TL ye yapacağınız bir yatırımın asgari 3 milyonunu bugünkü kredi faizi ile bile alsanız 100.000-110.000 kredi ödemesi yapacağınızı ön görebiliyoruz. Bu rakamın yarısı KİRA ile karşılansa ve 3 milyonunuzu başka yatırım araçları ile değerlendirirseniz başabaş noktası yakalanabilir ve 2-3 YIL İÇİNDE yalnızca kira artışı ile kredi ödemeleri karşılanabilir.

Sn. Kürşat Tuncel’in bu konuda yazdığı kitapları ve,

YouTube'da Sn. Ahmet Büyükduman’ın yaptığı programları/paylaşımları tavsiye edebiliriz.